Bolha Imobiliária! Realidade ou Especulação?

Um assunto que esta na moda em todos os canais de comunicação, conversas de bar, postagens e compartilhamentos nas redes sociais.

Desde que Robert Shiller (Nobel de Economia) durante uma entrevista em Dezembro de 2013, chamou a atenção para uma possível Bolha Imobiliária no Brasil, não temos ouvido outro assunto.

Links com a entrevista:
http://www.youtube.com/watch?v=CEtrWGIrECI

http://www.infomoney.com.br/mercados/noticia/3113345/shiller-ressalta-cegueira-brasil-com-bolha-imobiliaria-senti-nos-eua

Assisti a entrevista e me assustei, com todo respeito ao Nobel de Economia não vi nenhum embasamento para tal previsão, sua afirmação se baseia em apenas 3 variáveis: Segundo ele, percebeu no Brasil o mesmo ceticismo que sentiu no EUA quando fez tal previsão em 2005, compara o elevado preço do M² de São Paulo com Nova York, e o acompanhamento de índices do mercado imobiliário ser recente.

Pois bem vamos aos tópicos:

É impossível compararmos o Mercado Imobiliário do Brasil com os EUA, nosso sistema bancário e financeiro e mil vezes mais seguro que o americano, o financiamento de imóveis no Brasil é recente, até o final da década de 90, era praticamente impossível obter um financiamento imobiliário, além disso nossas regras para concessão de crédito são extremamente rígidas, aqui financiamos apenas 80% do valor do imóvel, com raríssimas exceções ultrapassa-se este percentual, o comprometimento da renda não pode ser superior a 30% e ainda que tais critérios sejam cumpridos, um bom histórico como pagador é uma condição sine qua non para a obtenção do empréstimo.

Já nos EUA, país que preza pela liberdade econômica, com a intervenção mínima ou quase nenhuma do estado, permitiu a criação de um cenário propício a um falso crescimento, pois bem, lá podemos adquirir um imóvel com apenas U$ 1,00 de entrada e como regra 3% a 5% do valor imóvel, e isso claro com uma taxa de juros baixíssima, não vou entrar no mérito da análise de risco por parte do cliente uma vez que lá este é um critério de cada banco e mesmo após a crise em 2008 nada mudou neste sentido.
Além disso um habito muito comum por lá é a obtenção de empréstimos através de hipoteca, ou seja, durante o financiamento do meu imóvel num valor de U$ 200.000 já amortizei U$ 50.000, pego este dinheiro emprestado para fazer o que bem entender dando a minha casa como garantia, ainda que a mesma não esteja financiada posso fazer isso com qualquer imóvel e com uma taxa de juros bastante atrativa, no Brasil também podemos obter este tipo de empréstimo, entretanto nossas taxas de juros para esta operação são bastante elevadas em relação a padrão para financiamento de imóveis, e não possuímos esta cultura.

Para entender melhor a relação destas variáveis até a Bolha, precisamos ir mais a fundo e perceber onde os Bancos e agentes financeiros captam recursos para conceder o crédito.

No Brasil, a maior parte dos recursos são oriundos do FGTS e Poupança, na terra do Tio Sam, esses recursos em sua grande parte são obtidos no mercado financeiro, através da venda de títulos de crédito amparados em carteiras hipotecária.

E foram justamente os derivativos calçados nestas carteiras que tiveram suas informações maquiadas, que em conjunto com as características do mercado americano mencionadas acima, causaram a bolha, esta, maximizada pela venda em larga escala para bancos do mundo inteiro.

Em relação aos índices de crescimento do nosso mercado com os demais que sofreram tal revés como o Japonês e o Americano, a explicação é bem simples.

Saímos de um grande período de recessão econômica com uma inflação astronômica e sem nenhum amparo ou incentivo do governo para o desenvolvimento do mercado imobiliário, ao final da década de 90 e início do século XXI despertamos para um cenário econômico favorável, onde o déficit habitacional era e ainda é assustador, ou seja, muitas pessoas em busca da casa própria, com a melhoria do sistema de crédito imobiliário e alguns incentivos fiscais, somado ao crescimento da economia, o mercado imobiliário assim como os demais mercados sofreram uma grande aceleração, isso logicamente explica o "boom" dos valores numa relação de oferta e procura.
Já a criação recente de índices para este mercado, é lógica, afinal de contas não tem porque se preocupar com a evolução do que não existe.

Quem comprou imóvel antes deste período sabe o quão duro foi esta aquisição.

Não obstante tudo neste País ser mais caro, possuímos uma elevada carga tributária e logicamente isso também se reflete na construção civil, ainda com os incentivos, estamos longe do ideal.

O que há de se registrar é que na largada dessa explosão, muitos lucraram "investindo" em imóveis nas plantas para revenda posterior lucrando com a valorização, um mercado que antes lucrava apenas com a locação até então, passou também a lucrar com a revenda, e nesta brincadeira prefeituras também ganharam através do recolhimento do ITBIM, no entanto esta farra acabou, uma vez que as construtoras deixaram de precificar seus imóveis pelo custo de obra e passaram a vender suas unidades pelo preço de mercado, ou seja, com todo o custo da operação o lucro deixou de ser a maravilha de anos atrás quando esta festa começou.

Ainda assim, a aquisição de imóveis na planta é considerado um excelente investimento, uma vez que nenhuma opção de investimento, seja no mercado de ações ou fundo de investimento podem lhe garantir o ganho de capital atingido pela valorização do imóvel.

Concluindo, hoje passamos a ter uma acomodação dos valores, e a figura do falso investidor começa a sumir ficando apenas o comprador de fato e o investidor consciente.

No entanto não podemos fechar os olhos para empresas de capital aberto estas que viram no mercado financeiro a a quinta maravilha e hoje estão descobrindo não ser bem assim, contudo são a minoria no mercado como um todo.

Uma coisa é certa, se houver qualquer problema com a economia do País, o mercado imobiliário será o primeiro a sentir uma vez que o mesmo é alimentado pelo crescimento econômico.

Thiago siciliano


Postado por Unknown